Lô có suối bao giờ cũng dễ thương hơn lô không có. Tiếng nước, cây xanh hơn, mát hơn, và hai chữ "giáp suối" trong tin rao thì đọc lên thấy khác ngay.
Nhưng suối là thứ đổi theo mùa mạnh nhất trong mọi thứ trên một mảnh đất.
Tháng Ba là một rãnh nước nhỏ. Tháng Chín thì khác hẳn.
Câu này phải hỏi trước mọi câu khác, vì ở đây hai chữ "suối" đang chỉ hai thứ.
Suối thật — dòng chảy tự nhiên, có nguồn, có mùa. Nam Ban có mấy suối chảy về hướng Lâm Hà, và suối Cam Ly từ Đà Lạt xuống qua khu Mê Linh.
Mương tưới — kênh dẫn nước từ hồ thủy lợi ra vườn. Nước chảy theo lịch xả, mùa khô có khi ngừng hẳn.
Ngoài thực địa hai cái nhìn na ná: cũng dòng nước, cũng cây hai bên. Nhưng mương thì không phải nguồn nước tự nhiên, không có hành lang bảo vệ kiểu suối, và không thể tính là suối khi bán lại.
Tin rao ghi "giáp suối" thì hỏi ngay: suối tên gì, nước từ đâu tới. Người bán đàng hoàng trả lời được liền.
Bốn thứ, và cái cuối ít ai nghĩ tới.
Ranh tự nhiên. Suối làm ranh thì rõ hơn hàng rào, và ít tranh chấp hơn ranh giữa hai vườn.
Cây tốt hơn. Đất ven suối ẩm, tơi, trồng gì cũng dễ hơn — và nước tưới là thứ quyết định vườn, mà vườn quyết định giá đất ở đây.
Mát và có tiếng nước. Không đo được, nhưng ai ở rồi thì biết.
Bên kia suối khó xây sát. Hành lang bảo vệ áp cho cả hai bờ, nên hướng đó thường thoáng lâu dài — một loại view không đi mượn.
Ba chuyện, và cả ba đều là chuyện nước.
Lũ. Suối vùng đồi lên nhanh xuống nhanh. Mưa lớn trên nguồn thì dưới này nước dâng trong ít giờ, dù chỗ mình chưa mưa. Kiểu lũ này tới trước khi mình kịp thấy trời xấu.
Xói bờ. Nước chảy lâu năm ăn vào bờ ngoài của khúc cong. Lô nằm phía đó mỗi năm mất một ít, mười năm thì thấy.
Mùa khô cạn. Có suối chảy quanh năm, có suối mùa khô chỉ còn vũng. Ai mua để tính dùng nước suối thì cái này quyết định cả kế hoạch.
Thêm mấy thứ nhỏ hơn: muỗi, ẩm, và phần đất trong hành lang bảo vệ thì không dùng được như phần còn lại.
Đây là chỗ có số, khác hẳn chuyện hồ.
Hành lang bảo vệ nguồn nước với sông, suối, kênh, rạch: không nhỏ hơn 5m tính từ mép bờ với đoạn không chảy qua khu dân cư tập trung; không nhỏ hơn 10m với đoạn chảy qua đô thị, khu dân cư tập trung, hoặc khu đã quy hoạch thành dân cư.
Hai chữ đáng nhớ là "không nhỏ hơn" — mức sàn, không phải mức chốt. Chỗ bờ đang sạt hoặc có nguy cơ sạt thì tỉnh quyết phạm vi riêng, có thể rộng hơn.
Với người mua thì nghĩa là: phần đất trong hành lang không xây, không lên thổ cư được. Lô 1.000m² giáp suối thì diện tích thật sự dùng được nhỏ hơn 1.000. Hỏi ở xã đoạn suối đó thuộc trường hợp nào, đã có mốc chưa, rồi mới tính giá.
Chuyện xây tới đâu, mép bờ tính từ đâu — tôi để ở bài xây nhà giáp suối.
Năm việc, ba trong năm phải hỏi người ở lâu.
Suối thật hay mương. Hỏi người bán, rồi hỏi lại hàng xóm cho chắc.
Mức nước cao nhất mấy năm qua. Hỏi người ở lâu nhất quanh đó. Câu này quyết định nhà dựng ở độ cao nào, và có nên dựng không.
Mùa khô còn nước không. Cùng người đó trả lời được.
Bờ có chỗ nào đang lở không. Đi dọc bờ một đoạn — rễ cây trơ ra, mảng đất mới lở màu khác, cây nghiêng ra phía suối là ba dấu bờ đang chuyển.
Đoạn suối này thuộc trường hợp 5m hay 10m. Hỏi ở xã.
Và nếu đi xem mùa khô thì nên quay lại sau một trận mưa lớn. Chỉ buổi đó mới kể nốt nửa còn lại.
Thường có, và đây là chỗ nên tính kỹ hơn đất giáp hồ.
Vì suối lấy mất một phần diện tích. Lô giáp suối rao 1.000m² mà trừ hành lang thì phần dùng được có khi còn 850, 900. Cùng giá một mét mà mét dùng được ít hơn.
Nên khi so giá, so trên diện tích ngoài hành lang, không so trên diện tích sổ. Người bán không có ý gì — họ rao theo sổ, đó là chuyện bình thường. Chỉ là mình phải tự trừ.
Rồi cộng phần phải bỏ thêm: dựng nhà cao hơn mức nước, giữ bờ, thoát nước. Phần chênh còn lại là tiền trả cho tiếng nước và cái ranh tự nhiên. Đáng hay không thì tùy người.
Người làm vườn — hợp nhất, nếu suối chảy quanh năm. Nước gần, đất tốt, ranh rõ.
Người làm căn nhỏ cuối tuần — hợp, nếu dựng nhà đúng độ cao và chấp nhận mùa mưa không phải lúc nào cũng lên được.
Người ở hẳn — cân nhắc ẩm và muỗi. Có người mê tiếng nước tới mức không đổi được, có người ở một mùa mưa là muốn dọn.
Người có con nhỏ — nên nghĩ kỹ. Suối cạnh nhà, mùa mưa nước lên, là thứ phải trông chừng.
Người mua để dành — lô có ranh tự nhiên dễ giữ, nhưng bờ có thể lở nếu không ai ngó. Phải có người trông.
Sáu câu.
Suối tên gì, nước từ đâu tới? — phân biệt suối với mương.
Đoạn này thuộc trường hợp 5m hay 10m, có mốc chưa? — hỏi ở xã.
Diện tích ngoài hành lang còn bao nhiêu? — tự trừ, rồi so giá trên số đó.
Mấy năm qua nước cao nhất tới đâu? — hỏi người ở lâu.
Mùa khô còn nước không? — cùng người đó.
Bờ có đang lở không? — tự đi dọc bờ.
Sáu câu hỏi trong một buổi là xong. Trả lời được hết thì biết mình đang mua một lô giáp suối hay một lô giáp một dòng nước có thể là bất cứ thứ gì.
Tùy suối và tùy lô. Nên mua nếu đã phân biệt được suối thật với mương tưới, biết hành lang bảo vệ lấy mất bao nhiêu diện tích, và hỏi được mức nước cao nhất mấy năm qua. Chưa kiểm ba thứ đó thì chưa nên trả thêm tiền cho chữ "giáp suối".
Hỏi tên suối và nước từ đâu tới. Mương tưới dẫn nước từ hồ thủy lợi ra vườn, chảy theo lịch xả, mùa khô có khi ngừng. Suối thật có nguồn tự nhiên và có hành lang bảo vệ theo quy định.
Phần ngoài hành lang bảo vệ nguồn nước thì xét như đất vườn bình thường. Phần trong hành lang không chuyển được. Nên diện tích có thể lên thổ cư thường nhỏ hơn diện tích cả lô.
Không xây công trình, không chuyển thổ cư. Vẫn trồng cây, làm vườn, giữ làm ranh và cảnh quan được. Đó là phần đất có nhưng không dùng như phần còn lại.
Không nhỏ hơn 5m tính từ mép bờ với đoạn không chảy qua khu dân cư tập trung, không nhỏ hơn 10m với đoạn chảy qua. Đây là mức tối thiểu; nơi bờ có nguy cơ sạt lở thì tỉnh có thể quyết phạm vi rộng hơn.
Phạm vi hành lang bảo vệ nguồn nước với sông, suối, kênh, rạch theo quy định hiện hành về tài nguyên nước: không nhỏ hơn 5m tính từ mép bờ với đoạn không chảy qua đô thị hoặc khu dân cư tập trung, không nhỏ hơn 10m với đoạn chảy qua. Nơi bờ sạt lở hoặc có nguy cơ sạt lở, phạm vi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Bài không phải tư vấn pháp lý — trường hợp cụ thể phải hỏi tại xã và đối chiếu hồ sơ thửa đất.