Đây là chỗ phân biệt đầu tiên, và nhiều người bỏ qua.
Mua 800 triệu, giờ mặt bằng khu đó còn 650 — mình chưa mất 150 triệu. Mình chỉ mất khi bán ở giá đó.
Chưa bán thì đất vẫn là đất, vẫn nằm đó, vẫn của mình. Con số 650 là giá thị trường hôm nay, không phải giá của lô mình, và cũng không phải giá của năm sau.
Nhưng nói vậy không có nghĩa cứ ôm là ổn. Giữ cũng có giá của nó.
Hai chuyện khác nhau, và trả lời sai thì quyết định cũng sai.
Cách kiểm: lấy đơn giá mỗi mét vuông lúc mình mua, so với mặt bằng khu đó hiện nay. Mặt bằng giữa 2026 ở Nam Ban là đất nông nghiệp 1,7 đến 2,8 triệu một mét, thổ cư 3 đến 4,5 triệu, view hồ 4 đến 6 triệu.
Trả 4 triệu cho đất nông nghiệp thì vấn đề không nằm ở thị trường. Nó nằm ở giá vào.
Còn nếu lúc mua đúng mặt bằng mà giờ mặt bằng thấp hơn — thì đó là thị trường, và thị trường đi cả hai chiều.
Phân biệt được chỗ này thì bớt trách mình, và cũng bớt kỳ vọng sai.
Nhiều hơn người ta tưởng, và đây là phần hay bị bỏ khỏi phép tính.
Cỏ phải phát, ít nhất hai lần một năm với đất bỏ trống. Hàng rào phải kiểm. Mốc ranh phải giữ — đất bỏ lâu, cỏ mọc kín, mốc bị vùi thì lúc bán rất phiền.
Nhờ người trông thì có chi phí. Tự lên thì có tiền xăng và ngày công.
Cộng thêm thứ không ai ghi hóa đơn: số tiền đó nếu để chỗ khác thì sinh ra gì. Cái này mỗi người tính khác nhau, nhưng phải tính.
Con số trên tin rao không phải con số vào túi.
Trừ thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng, phí sang tên. Trừ hoa hồng nếu qua môi giới. Trừ tiền dọn ranh, chụp ảnh, sửa lối vào — mấy thứ phải làm trước khi rao.
Và trừ thời gian. Đất ở Nam Ban không bán trong một tuần. Lô tầm 400 đến 500 triệu ra hàng nhanh nhất; lô lớn hơn hoặc đất nông nghiệp thuần thì nằm lâu hơn.
Tính xong con số cuối rồi mới so với giá mua. Nhiều người tính thiếu mấy khoản này nên tưởng lỗ ít hơn thực tế.
Ba trường hợp.
Tiền đó đang phải trả lãi. Vay để mua, giờ lãi ăn vào mỗi tháng — thì mỗi tháng chờ là mỗi tháng lỗ thêm. Không phải chuyện thị trường, là chuyện dòng tiền.
Trong hai năm tới chắc chắn cần tiền. Con vào đại học, sửa nhà, chữa bệnh. Cần tiền gấp mà bán gấp thì bao giờ cũng được giá thấp hơn. Bán khi chưa gấp thì còn thương lượng được.
Lô đó vốn không hợp với mình từ đầu. Mua vì nghe kể, chưa từng lên xem kỹ, giờ nghĩ lại cũng không định làm gì với nó. Giữ thêm năm năm thì vẫn vậy, chỉ là năm năm nữa.
Cũng ba trường hợp.
Tiền nhàn rỗi thật. Không vay, không cần dùng tới. Vậy thì thời gian đứng về phía mình, không phải phía người mua.
Lô có lợi thế không mất đi. Mặt đường lớn, gần trung tâm, có thổ cư, tách thửa được. Mấy thứ đó không biến mất theo chu kỳ giá.
Mình vẫn có việc để làm với nó. Định dựng căn nhỏ, định trồng cây, định về ở. Lúc đó nó không còn là khoản đầu tư đang lỗ, mà là chỗ mình sẽ dùng.
Đừng để nguyên đó.
Đất bỏ hoang xuống giá thật, không phải xuống theo thị trường mà xuống theo hiện trạng. Cỏ ngập, đường vào mất dấu, hàng rào đổ — người mua sau nhìn vào là trừ tiền.
Cho người quanh đó canh tác cũng là một cách giữ đất khi mình ở xa. Đất có người ra vào thì ranh còn, cỏ được dọn, và có người báo khi có chuyện.
Còn nếu định giữ lâu thật thì tính luôn: cuối cùng mình muốn nó thành cái gì. Có ý định rồi thì mỗi năm làm thêm một chút, tới lúc cần thì đã sẵn.
Phần này tôi để riêng ở bài bán đất — định giá, chuẩn bị, chọn người bán hộ.
Chỉ nói một điều ở đây: đừng ra giá theo giá mình đã mua. Người mua không quan tâm mình vào bao nhiêu. Họ so với lô bên cạnh.
Ra giá theo giá mua là cách nhanh nhất để lô nằm im thêm một năm, rồi năm sau lại phải hạ.
Có người kể chuyện lô đất đang lỗ, hỏi tôi nên cắt hay ôm. Tôi thường hỏi lại một câu.
Nếu hôm nay chưa có lô nào, với số tiền đó, mình có mua lại chính lô này không?
Trả lời có, thì giữ. Vì thật ra mình vẫn thấy nó đáng, chỉ là khó chịu vì mua hơi cao.
Trả lời không, thì câu tiếp theo là: giữ thêm để làm gì.
Cái khó không nằm ở con số. Nằm ở chỗ thừa nhận một quyết định cũ chưa tối ưu — mà chuyện đó thì ai mua đất lâu cũng gặp vài lần.
Mặt bằng giá nêu trong bài là con số tham khảo giữa năm 2026, ghi nhận từ giao dịch thực tế trong vùng — giá đi theo từng lô, không đi theo cả vùng, nên đừng lấy khoảng này áp cho một thửa cụ thể. Bài này không phải tư vấn tài chính hay tư vấn đầu tư; quyết định giữ hay bán tùy dòng tiền và dự định của từng người.