Không có một con số. Có ba mức. Từ 1/1/2026, chuyển đất vườn sang đất ở được tính: 30% chênh lệch cho phần trong hạn mức, 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, và 100% cho phần vượt xa hơn (Nghị quyết 254/2025/QH15, Điều 10). Hạn mức đất ở Lâm Đồng là 72m² một cá nhân. Nghĩa là cái gọi là "giảm 70%" chỉ áp cho 72 mét vuông đầu tiên. Và nếu thửa đất không có phần đất ở nào, bạn không được giảm gì cả.
Người mua đất vườn ở Nam Ban hay nghe một câu: từ 2026 lên thổ cư được giảm 70%.
Câu đó có thật. Nhưng nó chỉ áp cho 72 mét vuông đầu tiên.
Giá thị trường là giá bạn trả cho người bán. Ở Nam Ban giữa 2026: đất nông nghiệp 1,7–2,8 triệu một mét vuông, thổ cư 3–4,5 triệu.
Bảng giá đất là con số nhà nước ban hành. Ngày 30/12/2025, Hội đồng nhân dân tỉnh Lâm Đồng thông qua Nghị quyết 82/2025/NQ-HĐND — bảng giá đất mới, hiệu lực từ 1/1/2026, kèm 124 phụ lục chi tiết từng xã phường.
Hai con số này khác nhau. Giá thị trường thường cao gấp ba đến năm lần bảng giá — có nơi gấp năm đến tám lần.
Bảng giá thấp thì tiền lên thổ cư cũng thấp. Vấn đề nằm ở chỗ khác — ở diện tích nào được tính mức nào.
Và một điều quan trọng: Nghị quyết 82/2025 bãi bỏ toàn bộ các bảng giá cũ — Nghị quyết 167/2020, 227/2021 và 377/2024. Bảng giá bạn tra hồi năm ngoái đã hết hiệu lực. Ai còn tính theo bảng cũ là tính sai từ gốc.
Không phải để mua bán. Nó dùng để tính sáu thứ:
Tiền chuyển mục đích — lên thổ cư. Đây là khoản lớn nhất với người mua đất vườn.
Thuế sử dụng đất — khoản nộp hàng năm.
Lệ phí trước bạ — khi sang tên.
Tiền bồi thường — nếu nhà nước thu hồi đất.
Tiền phạt — vi phạm hành chính về đất đai.
Giá khởi điểm đấu giá — đất nhà nước đưa ra đấu.
Sáu khoản đó đều tính theo bảng giá, không tính theo giá bạn mua. Nghĩa là con số này ảnh hưởng tới bạn nhiều hơn bạn nghĩ — cả lúc mua, lúc giữ, lẫn lúc bị thu hồi.
Nghị quyết 254/2025/QH15, Điều 10, quy định tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở:
30% chênh lệch — với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
50% chênh lệch — với phần vượt hạn mức, nhưng không quá một lần hạn mức.
100% chênh lệch — với phần vượt quá một lần hạn mức.
Chênh lệch ở đây là chênh giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, theo bảng giá đất, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển.
Nói cách khác: "giảm 70%" là mức 30% ở dòng đầu tiên. Nó không áp cho cả thửa đất.
Đây là con số quyết định mọi thứ.
Theo Quyết định 23/2024/QĐ-UBND của tỉnh Lâm Đồng, hạn mức giao đất ở cho một cá nhân — cả nông thôn lẫn đô thị — là không quá 72m².
Bảy mươi hai mét vuông.
Một người mua 1.000m² đất vườn, muốn lên thổ cư toàn bộ:
72m² đầu trả 30% chênh lệch.
72m² tiếp trả 50%.
856m² còn lại trả đủ 100%.
Tám trăm năm mươi sáu mét vuông không được giảm đồng nào.
Đó là con số ít ai nói ra trước khi bán đất.
Đây là điều kiện đứng trước mọi con số ở trên.
Nghị quyết 254 quy định mức 30% chỉ áp cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất CÓ ĐẤT Ở — đất ở đã được công nhận khi cấp sổ.
Nghĩa là thửa đất phải có sẵn một phần là đất ở. Cùng một thửa, cùng một sổ.
Phần lớn người mua đất ở Nam Ban mua đất nông nghiệp thuần. Sổ ghi CLN (đất trồng cây lâu năm) hoặc BHK (đất trồng cây hàng năm), không có mét vuông đất ở nào.
Với những thửa đó: không có mức 30%, không có mức 50%. Trả 100% chênh lệch từ mét vuông đầu tiên.
Đây là chỗ nhiều người vấp. Họ nghe "2026 lên thổ cư giảm 70%", mua một mảnh vườn, rồi sau mới biết mảnh của mình không thuộc diện được giảm.
Cách kiểm: nhìn sổ. Sổ có ghi phần đất ở (ODT hoặc ONT) không? Nếu không có, bạn không nằm trong diện ưu đãi này.
Hỏi trước khi mua. Đừng hỏi sau.
Tiền tính theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích — không phải lúc bạn nộp hồ sơ.
Trước đây bảng giá đất giữ nguyên 5 năm. Từ 1/1/2026, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá được cập nhật hàng năm.
Nghĩa là: nộp hồ sơ tháng 11, quyết định ra tháng 2 năm sau — bạn tính theo bảng giá năm cũ, nhưng nộp theo bảng giá năm mới.
Hạn mức cũng vậy: hạn mức áp dụng là hạn mức tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển.
Chuẩn bị tiền theo bảng giá cũ rồi nhận thông báo thuế theo bảng giá mới — đó là chuyện đã xảy ra với nhiều người.
Và còn một điều: chính sách này áp một lần cho mỗi hộ, mỗi thửa. Ai đã dùng ưu đãi 30% rồi mà xin tiếp cho thửa khác, khi bị phát hiện sẽ bị tính lại 100% chênh lệch, cộng khoản tương đương tiền chậm nộp tính từ ngày có quyết định.
Ba lý do, theo thứ tự phổ biến:
Nhầm hai loại giá. Lấy giá mua bán để tính, thay vì lấy bảng giá. Con số ra sai hoàn toàn.
Bỏ qua hạn mức. Tính cả nghìn mét vuông đều được giảm 70%. Thực tế chỉ 72m² đầu.
Không biết mình không đủ điều kiện. Đất nông nghiệp thuần không thuộc diện giảm, nhưng người mua không kiểm sổ trước.
Cả ba đều dẫn tới cùng một chỗ: nhận thông báo nộp tiền, và con số cao hơn nhiều lần so với dự tính.
Khoản đó không thương lượng được. Cơ quan thuế tính theo quy định, không tính theo cái bạn đã chuẩn bị.
Bảng giá cũng là căn cứ tính tiền bồi thường.
Ở Nam Ban, quy hoạch đến 2050 chia vùng thành bốn phân khu — trong đó có phân khu bảo tồn. Đất rơi vào đó không xây được nhà, và nếu bị thu hồi thì tiền đền bù tính theo bảng giá, không theo giá bạn đã trả cho người bán.
Chênh lệch giữa hai con số đó có thể lớn.
Đây là lý do nên biết lô đất của mình nằm ở phân khu nào trước khi mua, không phải sau. Hỏi tại Văn phòng Đăng ký Đất đai — không hỏi người bán.
Ba bước, làm được trong một buổi:
Một — tra bảng giá đất cho xã của mình. Nghị quyết 82/2025 có 124 phụ lục, mỗi xã phường một bảng. Tìm phụ lục của xã Nam Ban Lâm Hà, xem giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại vị trí lô của bạn.
Hai — xác định lô có đủ điều kiện không. Sổ có phần đất ở không? Nếu không, bạn trả 100% từ mét đầu.
Ba — chia diện tích theo ba mức. 72m² đầu × 30% chênh lệch. 72m² tiếp × 50%. Phần còn lại × 100%.
Con số ra được sẽ khác xa con số bạn nghe từ người bán đất.
Nếu muốn chắc, mang bản photo sổ tới Văn phòng Đăng ký Đất đai hỏi trực tiếp. Sau sáp nhập, thủ tục đất đai làm ở cấp xã.
Chính sách 2026 là chính sách tốt. Nó thật sự giảm tiền cho người dân — giảm cho phần đất nhỏ đầu tiên, phần để làm nhà ở.
Nó không phải chính sách giảm giá cho người mua một nghìn mét vuông đất vườn rồi muốn lên thổ cư hết.
Biết trước thì tính đúng được.
Đúng một phần. Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định ba mức: 30% chênh lệch cho phần trong hạn mức đất ở, 50% cho phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, và 100% cho phần vượt xa hơn. Hạn mức đất ở Lâm Đồng là 72m² một cá nhân. Nên "giảm 70%" chỉ áp cho 72m² đầu tiên.
Không có con số cố định — phụ thuộc bảng giá đất tại vị trí lô. Nhưng cách tính thì rõ: 72m² đầu tính 30% chênh lệch, 72m² tiếp tính 50%, và 856m² còn lại tính 100%. Chênh lệch là chênh giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất nhà nước.
Không. Nghị quyết 254/2025/QH15 chỉ áp mức 30% cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở đã được công nhận. Đất nông nghiệp thuần — sổ ghi CLN hoặc BHK, không có phần đất ở — trả 100% chênh lệch từ mét vuông đầu tiên. Kiểm sổ trước khi mua.
72m² cho một cá nhân, cả nông thôn lẫn đô thị (Quyết định 23/2024/QĐ-UBND). Đây là con số quyết định phần nào được giảm và phần nào không.
Không. Bảng giá đất do nhà nước ban hành, dùng để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất và bồi thường. Giá thị trường là giá hai bên thỏa thuận, thường cao hơn bảng giá ba đến năm lần. Nhưng tiền lên thổ cư thì tính theo bảng giá — không theo giá bạn mua.
Sáu việc: tính tiền chuyển mục đích (lên thổ cư), thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường khi thu hồi, tiền phạt vi phạm đất đai, và giá khởi điểm đấu giá. Không dùng để mua bán — mua bán là giá hai bên thỏa thuận.
Nghị quyết 82/2025/NQ-HĐND (hiệu lực 1/1/2026) kèm 124 phụ lục, mỗi xã phường một bảng. Tìm phụ lục của xã Nam Ban Lâm Hà. Hoặc mang bản photo sổ tới Văn phòng Đăng ký Đất đai hỏi trực tiếp.
Ba lý do: lấy giá mua bán để tính thay vì bảng giá đất; tưởng cả thửa đều được giảm 70% trong khi chỉ 72m² đầu được; và không biết đất nông nghiệp thuần không thuộc diện giảm. Cả ba đều dẫn tới một khoản tiền lớn hơn dự tính nhiều lần.
Có thể. Tiền tính theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, không phải lúc nộp hồ sơ. Từ 1/1/2026 bảng giá đất cập nhật hàng năm — nên nộp cuối năm mà quyết định ra năm sau thì áp bảng giá mới.
Tính theo bảng giá đất, không theo giá thị trường bạn đã trả. Chênh lệch giữa hai con số này có thể lớn. Nên biết lô đất nằm ở phân khu nào trước khi mua — quy hoạch Nam Ban đến 2050 có phân khu bảo tồn, không xây được nhà.
Đọc gì tiếp: