Chiều nọ có người nhắn: "Lô này chủ ở Sài Gòn không về được. Làm hợp đồng ủy quyền toàn quyền, trả tiền xong dùng luôn, được không anh?"
Câu này một tháng tôi nghe vài lần, chữ dùng thì mỗi người một kiểu — có người gọi giấy ủy quyền, có người gọi ủy quyền toàn quyền. Tôi không trả lời được hay không. Tôi hỏi lại một câu: ủy quyền để làm giao dịch, hay ủy quyền thay cho giao dịch?
Hai chuyện đó nghe giống nhau. Trên giấy thì cách nhau xa lắm.
Khác ở chỗ căn bản nhất: ai là chủ đất.
Chuyển nhượng là đổi người đứng tên. Làm xong ba bước — công chứng, kê khai thuế, đăng ký sang tên — thì đất là của mình, tên mình trên sổ.
Ủy quyền thì không đổi gì cả. Đất vẫn đứng tên người bán. Mình chỉ được thay họ làm những việc ghi trong hợp đồng: cho thuê, xây, hoặc bán tiếp cho người khác.
Nghe thì giống mua, vì tiền đã trả đủ và đất mình đang dùng. Nhưng trên giấy tờ thì hai chuyện hoàn toàn khác nhau.
Hai chuyện hay bị gọi chung một tên.
Chủ đất ở xa, ủy quyền cho người nhà thay mình ký giấy tờ — đây là ủy quyền đúng nghĩa. Người được ủy quyền làm thay chủ, không phải chủ mới. Người mua vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng, vẫn sang tên bình thường. Chuyện này ở Nam Ban rất phổ biến vì nhiều chủ đất ở Sài Gòn.
Người mua trả tiền xong nhưng chỉ nhận hợp đồng ủy quyền — đây là chuyện khác. Không có hợp đồng chuyển nhượng, không sang tên, đất vẫn đứng tên người bán.
Cái đầu là công cụ bình thường. Cái sau mới là chỗ cần cân nhắc.
Nên khi nghe “lô này làm ủy quyền”, câu hỏi đầu tiên là: ủy quyền để làm giao dịch, hay ủy quyền thay cho giao dịch.
Mấy lý do, và không phải lý do nào cũng là chuyện xấu.
Phổ biến nhất là thửa chưa tách được. Một mảnh lớn, người mua chỉ cần một phần, mà phần đó chưa đủ điều kiện tách thửa. Không tách được thì không sang tên riêng được, nên hai bên làm ủy quyền để người mua vẫn dùng đất.
Có trường hợp chủ ở xa, ủy quyền cho người nhà lo giấy tờ — cái này là ủy quyền đúng nghĩa, không phải mua bán.
Và có trường hợp làm ủy quyền để đi nhanh hơn, đỡ vài khoản. Đây là chỗ dễ phát sinh chuyện nhất.
Đây là câu ít người hỏi nhất, mà lại đáng hỏi nhất. Mấy hợp đồng ủy quyền đất Nam Ban tôi được đưa đọc, chỗ này hay để trống.
Hai chữ "toàn quyền" làm người ta yên tâm, tưởng là vĩnh viễn. Không phải. Thời hạn do hai bên thỏa thuận; nếu trong hợp đồng không ghi thời hạn, thì theo luật dân sự hợp đồng ủy quyền chỉ có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập.
Hết một năm, muốn tiếp thì phải ký lại. Ký lại nghĩa là cần chữ ký của người bán một lần nữa. Người bán còn ở đó, còn vui vẻ thì không sao. Còn nếu không thì mình đang đứng ở thế yếu.
Cho nên cầm hợp đồng ủy quyền trong tay, việc đầu tiên là lật tìm dòng ghi thời hạn. Không có dòng đó thì tự hiểu.
Ở chỗ nó không tồn tại mãi.
Đại diện theo ủy quyền có thể chấm dứt trong nhiều trường hợp — hết thời hạn, hai bên thỏa thuận chấm dứt, hoặc khi một bên không còn. Cụ thể từng trường hợp thì luật quy định khác nhau, và đó là lúc cần người có chuyên môn xem hồ sơ.
Điều đáng nói là mình đang cầm một thứ có thể chấm dứt, trong khi đất thì giữ mười năm hai mươi năm. Lúc ký thì cả hai bên đều khỏe mạnh, không ai nghĩ tới chuyện đó.
Còn một chỗ nữa hay bị bỏ qua: muốn ủy quyền lại cho người khác thì phải được bên ủy quyền đồng ý. Nghĩa là cái quyền mình đang cầm cũng không phải muốn chuyền cho ai cũng được.
Đây là chỗ thứ hai cần biết trước.
Ủy quyền là quan hệ đại diện, và quan hệ đó có thể chấm dứt từ một phía trong những trường hợp luật cho phép. Nếu người bán đổi ý — hoặc người nhà họ đổi ý — thì mình phải chứng minh mình đã mua thật, không phải chỉ được nhờ trông giùm.
Chứng minh được hay không phụ thuộc giấy tờ mình giữ. Biên nhận tiền là chứng cứ, nhưng chưa chắc đủ để tòa công nhận giao dịch nếu không có hợp đồng chuyển nhượng đúng hình thức.
Nói cách khác: mình đang giữ tiền đã trả, còn họ đang giữ quyền trên giấy.
Người đứng tên trên sổ.
Đây là chỗ rất thực tế ở một vùng đang có quy hoạch như Nam Ban. Nếu thửa đất rơi vào diện thu hồi, người được nhận bồi thường hay tái định cư là người có tên trong giấy chứng nhận — không phải người đang dùng đất theo ủy quyền.
Mình có thể đòi lại từ người đó, nhưng đó là chuyện giữa hai bên, không phải chuyện với cơ quan nhà nước.
Bán được, nếu hợp đồng ủy quyền cho phép chuyển nhượng.
Nhưng người mua sau cũng gặp đúng mấy rủi ro ở trên, nên nhiều người sẽ từ chối. Càng qua nhiều lần ủy quyền thì càng ít người dám nhận.
Kết quả thường thấy là lô đó kén khách hơn hẳn, và giá phải mềm hơn lô cùng loại có sổ riêng. Cái tiết kiệm được lúc mua thì trả lại lúc bán.
Tôi không nói không. Có người mua kiểu đó và không sao cả, nhất là mua trong nhà, mua từ người quen lâu năm.
Nhưng nên biết rõ mình đang ở đâu: mình chưa phải chủ đất trên giấy, và mấy rủi ro trên là thật chứ không phải chuyện hiếm.
Nếu lý do duy nhất là tiết kiệm được một khoản, tôi nghĩ nên tính lại. Khoản đó thường nhỏ hơn nhiều so với thứ mình đang đánh đổi.
Ba câu, và hỏi trước khi đưa tiền.
Vì sao phải làm ủy quyền mà không sang tên được? Nếu vì thửa chưa tách được thì hỏi tiếp: bao giờ tách được, cần điều kiện gì. Có lộ trình rõ thì khác hẳn với không có lộ trình nào.
Hợp đồng ủy quyền cho làm những việc gì, trong bao lâu? Phạm vi ghi trong hợp đồng quyết định mình được làm gì. Ngoài phạm vi đó thì không.
Nếu sau này tách được thì ai đứng ra sang tên, và bằng cách nào? Câu này nên có câu trả lời bằng văn bản, không phải bằng lời hứa.
Ba câu đó trả lời rõ thì mình biết mình đang mua gì. Trả lời lấp lửng thì đó chính là câu trả lời.
Kiểm hai thứ.
Hợp đồng còn hiệu lực tới bao giờ, và phạm vi ủy quyền gồm những gì. Nhiều người ký xong cất đi, mấy năm sau không nhớ trong đó viết gì.
Rồi hỏi xem thửa đất giờ đã đủ điều kiện tách chưa. Điều kiện tách thửa có thay đổi theo thời gian — thứ mấy năm trước không làm được, giờ có thể làm được.
Chuyển được sang sổ riêng thì nên chuyển. Còn cụ thể trường hợp của mình làm được tới đâu thì hỏi người có chuyên môn, tôi không đi sâu chỗ đó.
Không sang tên được bằng chính hợp đồng ủy quyền. Ủy quyền có công chứng cũng không biến thành hợp đồng chuyển nhượng — công chứng chỉ xác nhận văn bản đủ điều kiện công chứng. Đất vẫn đứng tên người bán cho tới khi hai bên làm đúng giao dịch chuyển nhượng và đăng ký sang tên.
Theo luật dân sự, nếu hai bên không thỏa thuận thời hạn và pháp luật không quy định khác, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm kể từ ngày xác lập. Hết hạn muốn tiếp thì phải ký lại.
Về nguyên tắc phải được bên ủy quyền đồng ý. Luật có mở một trường hợp ngoại lệ hẹp, nhưng không nên trông vào đó. Không phải cứ ghi "toàn quyền" là muốn chuyền cho ai cũng được.
Bài này ghi nhận những rủi ro thường gặp khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền, không phải tư vấn pháp lý. Quy định về đại diện theo ủy quyền và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều trường hợp khác nhau, và áp dụng vào một hồ sơ cụ thể thì phải đọc chính hồ sơ đó. Trường hợp của mình làm được tới đâu, nên hỏi người có chuyên môn xem giấy tờ trước khi quyết.