Chuyện này tôi hay phải nói lại với người dưới phố lên. Đọc trên mạng thấy "luật mới bỏ điều kiện hộ khẩu rồi" nên yên tâm. Đúng — nhưng đúng ở một vế.
Khác từ chỗ mình đang mua cái gì.
Đất đã có sổ: quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trên giấy, có người đứng tên rõ ràng. Mua là mua một tài sản pháp lý tương đối rõ, rồi làm thủ tục chuyển quyền sang mình.
Đất chưa có sổ: quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận bằng giấy chứng nhận. Muốn có sổ thì phải qua một quá trình khác — đăng ký, cấp giấy lần đầu, và cái đó phụ thuộc nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ hiện có, tình trạng tranh chấp, quy hoạch.
Hai thứ đó nhìn ngoài đường giống hệt nhau. Cùng một miếng đất, cùng hàng cà phê, cùng con đường. Nhưng về giấy tờ thì khác rất xa.
Bình thường như mọi giao dịch khác.
Ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, nộp thuế phí, đăng ký sang tên. Người mua ở tỉnh nào cũng vậy — điều kiện nằm ở thửa đất và quyền của người đang sử dụng, không nằm ở hộ khẩu người mua.
Cái cần kiểm vẫn là mấy thứ quen thuộc: sổ có đúng người đang bán không, có tranh chấp không, có bị kê biên không, còn thời hạn sử dụng không, ranh ngoài thực địa có khớp không, quy hoạch của thửa ra sao.
Riêng đất nông nghiệp còn có hạn mức nhận chuyển nhượng và một số loại đất có điều kiện riêng. Chỗ này tùy loại đất, nên hỏi cho rõ thửa mình mua thuộc loại gì.
Khác ở chỗ: mình không còn chỉ đàm phán với người bán nữa.
Muốn có sổ thì phải đi qua bước cấp giấy lần đầu, và bước đó xét theo thửa đất và người đang sử dụng — nguồn gốc từ đâu, sử dụng từ năm nào, có giấy tờ gì, đất có tranh chấp không, có phù hợp quy hoạch không. Luật có nhiều trường hợp khác nhau tùy mấy yếu tố đó.
Nghĩa là câu "mua rồi làm sổ sau" không phải một câu, mà là một chuỗi điều kiện — và chuỗi đó gắn với chính thửa đất, không gắn với việc mình có tiền hay không.
Nên với đất chưa sổ, câu hỏi đầu tiên không phải "bao nhiêu tiền", mà là: vì sao tới giờ chưa làm được sổ?
Chưa cần làm, hay đang vướng gì? Hai câu trả lời đó khác nhau xa.
Ngoài thực tế tôi đang gặp chuyện này: người ở tỉnh khác mua đất chưa có sổ thì phải tính đến chuyện ai sẽ đứng tên hồ sơ cấp lần đầu. Có người nhờ người quen trong tỉnh đứng tên. Có người vẫn mua bằng các giấy tờ ghi nhận giao dịch rồi tính sau.
Tôi kể cái tôi gặp, không lấy đó làm một điều kiện pháp luật chung. Với một thửa cụ thể thì phải xem nguồn gốc và hồ sơ của chính thửa đó.
Còn hỏi tôi nghĩ sao về cách nhờ đứng tên: tôi không thích cách này.
Bỏ tiền mua mà để người khác đứng tên thì ngay từ đầu đã thêm một lớp quan hệ nằm ngoài giao dịch đất. Người đứng tên là ai, hai bên ghi nhận với nhau thế nào, sau này có chuyện gì xảy ra — tất cả thành vấn đề riêng. Mà vấn đề riêng thì không có ai đứng ra xử giúp.
Tôi không nói người ta không làm. Ở đây có người vẫn làm và không sao. Nhưng hỏi tôi cách nào nhẹ đầu hơn, tôi vẫn chọn mua thửa đã có sổ và đứng tên chính mình.
Có người mua đất chưa sổ rồi lập thêm hợp đồng, giấy tờ và vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn giao đất, hoặc những gì hai bên đã làm.
Nhưng tôi tách rất rõ: ghi nhận một giao dịch đã xảy ra không đồng nghĩa thửa đất đã đủ điều kiện sang tên.
Vi bằng không biến một thửa chưa đủ điều kiện cấp giấy thành thửa đã có giấy. Nó ghi lại chuyện đã xảy ra, vậy thôi. Phần rủi ro còn lại người mua vẫn tự chịu.
Và mua đất chưa sổ còn kéo theo nhiều rủi ro khác của giao dịch bất động sản nói chung — người bán có đúng là người có quyền không, ranh giới thế nào, nguồn gốc đất ra sao, có vướng quy hoạch gì không. Chuyện đất có nguồn gốc lâm nghiệp tôi nói riêng ở bài này.
Hỏi đúng một chữ: căn cứ nào?
Sắp làm được là dựa vào gì — hồ sơ đã nộp, hay mới nghe nói? Nếu đã nộp thì nộp khi nào, đang ở bước nào? Nếu chưa nộp thì vướng ở đâu mà tới giờ chưa làm?
Ai từng làm hồ sơ đất đều biết: từ "đủ điều kiện" tới "cầm được sổ" còn một quãng, và quãng đó không ai hứa thay được.
Nên câu "sắp làm được" tự nó chưa phải một thông tin. Nó chỉ thành thông tin khi có căn cứ đi kèm.
Và cái này nữa: giá đất chưa sổ thường mềm hơn đất có sổ. Cái mềm đó không phải tự nhiên — nó chính là phần rủi ro chưa ai gánh. Trả giá như đất có sổ cho một thửa chưa có sổ thì mình đang trả trước cho một chuyện chưa xảy ra.
Sáu thứ, đi lần lượt.
Nguồn gốc — thửa này từ đâu ra, ai sử dụng đầu tiên, từ năm nào.
Người đang sử dụng — có đúng là người đang bán không, hay còn ai khác liên quan.
Giấy tờ hiện có — có gì trong tay, lập năm nào, ai ký.
Ranh ngoài thực địa — có khớp với những gì giấy tờ mô tả không.
Quy hoạch — thửa nằm ở đâu trong các lớp quy hoạch hiện hành.
Khả năng cấp giấy — sau khi biết năm thứ trên thì mới nói tới chuyện này được, không nói ngược lại.
Mấy thứ cần kiểm khác tôi ghi đủ ở trước khi xuống tiền, phần ranh giới và thế đất thì ở đọc thế đất Nam Ban.
Đây là chỗ tôi thấy người ở xa dễ chủ quan nhất.
Người ở đây lâu năm còn có lợi thế biết lịch sử khu đất — miếng này của ai, mua bán mấy đời, có chuyện gì chưa. Người ở Sài Gòn lên xem một buổi thì thường chỉ thấy cái đẹp của miếng đất và nghe câu chuyện của người bán.
Đất đẹp thì ai cũng kể được. Lịch sử của nó mới là thứ phải kiểm.
Nên tôi chia rất đơn giản:
Đất đã có sổ, đúng người đứng tên, ranh rõ, hồ sơ khớp → đi tiếp vào bước kiểm giao dịch.
Đất chưa có sổ nhưng nguồn gốc và hồ sơ rõ → chưa vội định giá như đất có sổ.
Người bán nói "sắp làm được" → hỏi căn cứ trước khi tính giá.
Phải nhờ người khác đứng tên → hiểu rằng mình đang thêm một lớp rủi ro vào giao dịch.
Nguồn gốc còn mơ hồ → tôi sẽ chậm lại.
Tôi không nói ai mua đất chưa sổ là sai. Nhiều người làm và ổn. Nhưng có một khác biệt tôi luôn tách ra: mua đất, và mua một khả năng sau này đất thành của mình — hai thứ đó không cùng một mức tự tin.
Và ở xa thì mọi rắc rối đều đắt hơn: đi lại tốn, xử lý chậm, người ở đây biết chuyện trước mình.
Muốn nhẹ đầu thì cứ mua thứ đã rõ ràng. Đất Nam Ban có sổ không thiếu.
Được, nếu thửa đất và giao dịch đáp ứng điều kiện pháp luật — có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng. Điều kiện nằm ở thửa đất, không nằm ở hộ khẩu người mua.
Với đất đã có sổ thì không có điều kiện chung như vậy. Với đất chưa có sổ, câu chuyện là ai được cấp giấy lần đầu — chỗ này phải xem nguồn gốc và hồ sơ của chính thửa đất.
Đây là câu phải xem theo từng thửa, không có câu trả lời chung. Ngoài thực tế có người nhờ người quen trong tỉnh đứng tên hồ sơ, có người mua bằng giấy tờ ghi nhận giao dịch rồi tính sau. Cả hai đều có rủi ro riêng.
Trên thực tế có người làm. Nhưng bỏ tiền mua mà để người khác đứng tên là thêm một lớp quan hệ nằm ngoài giao dịch đất, và những gì phát sinh sau đó thành chuyện riêng giữa hai bên.
Vi bằng ghi nhận sự việc đã xảy ra, không làm cho thửa đất đủ điều kiện sang tên. Phần rủi ro còn lại người mua vẫn tự chịu.
Tùy từng thửa, phụ thuộc nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ hiện có, tình trạng tranh chấp và quy hoạch. Không nên nghe một câu chung rồi áp cho thửa mình đang xem.
Vì phần chênh đó chính là rủi ro chưa ai gánh. Giá mềm hơn không phải tự nhiên.
Hỏi căn cứ: hồ sơ đã nộp chưa, nộp khi nào, đang ở bước nào; nếu chưa nộp thì vướng ở đâu. Không có căn cứ thì đó chưa phải một thông tin.
Nhẹ đầu nhất là mua thửa đã có sổ, kiểm được hồ sơ và sang tên được cho chính mình. Đất chưa sổ vẫn có người mua và không sao, nhưng ở xa thì mọi rắc rối đều đắt hơn.
Hỏi thửa đã có sổ chưa. Có sổ thì mọi chuyện sau nhẹ hẳn; chưa có sổ thì phải hỏi tiếp vì sao tới giờ chưa làm được.