Bán đất Nam Ban:
cần làm gì trước khi rao?

Vì sao phải chuẩn bị trước khi rao bán đất Nam Ban?

Vì phần lớn người bán ở đây là người ở xa.

Mua vài năm trước, để đó, giờ cần tiền hoặc đổi ý. Đất bỏ lâu thì hiện trạng đã khác ngày mua — cỏ cao, mốc bị vùi, đường vào có chỗ lún.

Rao trước rồi mới lo mấy thứ đó thì khách đã lên rồi. Mà khách lên một lần thấy lộn xộn thì lần sau khó mời.

Giấy tờ bán đất Nam Ban cần kiểm những gì?

Kiểm ba chỗ khớp nhau: sổ, hiện trạng, và thông tin hành chính.

Trên sổ ghi bao nhiêu mét, loại đất gì, có bao nhiêu phần thổ cư. Ngoài thực địa có đúng vậy không — nhiều lô đo lại thì lệch vài chục mét, chuyện bình thường nhưng phải biết trước, đừng để khách phát hiện giùm.

Địa chỉ trên sổ ghi tên cũ, còn địa chỉ hiện tại là xã Nam Ban Lâm Hà. Sổ cũ vẫn nguyên giá trị, không bắt buộc đổi — nhưng biết trước để khỏi lúng túng khi khách hỏi.

Và nếu sổ cấp cho hộ gia đình thì phải rà xem cần chữ ký của những ai. Chuyện này để tới lúc ra công chứng mới biết thì kẹt, vì có người đang ở xa hoặc đã ra riêng.

Còn nếu đất đang thế chấp, đang tranh chấp, hoặc đứng tên nhiều người thì xử lý xong trước. Rao một lô mà chưa gỡ được mấy chuyện đó là mất thời gian của cả hai bên.

Mốc ranh đất Nam Ban còn nguyên không?

Đây là việc tốn công nhất, và cũng đáng nhất.

Đất bỏ vài năm thì cỏ mọc kín, mốc bị vùi, có khi hàng xóm canh tác lấn dần mà không ai để ý. Người mua tới xem mà không thấy ranh thì họ ngại ngay — vì họ không biết mình đang mua tới đâu.

Dọn ranh trước khi rao. Phát cỏ quanh mốc, đi một vòng theo ranh, xem mốc nào còn mốc nào mất, cắm lại cái đã mất theo hiện trạng mình biết.

Chuyện lấn ranh nếu có thì nói với hàng xóm lúc chưa có khách, dễ hơn nhiều so với lúc đang dẫn người mua đứng đó.

Đường vào lô đất Nam Ban còn đi được không?

Đi thử, đừng nhớ.

Đường mình đi cách đây hai năm có thể giờ đã khác — mưa xói, có đoạn lún, có chỗ cây đổ chắn ngang. Mùa mưa ở Nam Ban khoảng tháng 4 đến tháng 11, sau mấy tháng đó đường thay đổi thật.

Nếu có đoạn xấu thì hai lựa chọn: sửa tạm cho xe vào được, hoặc nói thẳng với khách trước khi họ lên. Cái không nên làm là để khách tự phát hiện lúc đang bò xe giữa đường.

Và nếu lối vào là đường đi nhờ qua đất người khác thì phải rõ chuyện đó ngay từ đầu. Người mua nào cũng hỏi, và hỏi sớm hơn mình tưởng.

Hiện trạng đất Nam Ban nên dọn tới đâu?

Vừa đủ để nhìn ra thế đất, không cần làm đẹp.

Phát cỏ để thấy mặt bằng. Dọn lối đi trong lô. Có cây thì tỉa qua cho gọn. Rác thì bỏ.

Không cần san nền, không cần kè, không cần trồng thêm gì. Người mua đất thường muốn tự làm theo ý họ — mình làm sẵn có khi họ lại phải phá.

Cái cần là họ đứng trên đất và hình dung được. Cỏ cao ngang người thì không hình dung được gì.

Chụp ảnh bán đất Nam Ban thế nào cho được?

Một bộ ảnh mới, chụp trong tuần rao, không dùng ảnh cũ.

Chụp đủ bốn thứ: đường vào từ trục chính, toàn cảnh lô, thế đất nhìn từ chân dốc lên, và cái view nếu có. Chụp ban ngày trời sáng, đừng chụp lúc chiều tối cho có.

Người mua ở xa xem ảnh trước khi quyết có lên hay không. Bộ ảnh rõ ràng lọc giùm mình — ai hợp thì lên, ai không hợp thì thôi, đỡ mất công cả hai.

Có bay flycam được thì tốt, nhưng ảnh điện thoại chụp kỹ vẫn hơn ảnh flycam chụp qua loa.

Trước khi rao đất Nam Ban, nên tự trả lời sẵn câu gì?

Khách hỏi gần như giống nhau, nên chuẩn bị trước cho gọn.

Bao nhiêu mét, bao nhiêu thổ cư. Đường vào rộng bao nhiêu, ô tô vào được không. Điện nước tới đâu. Xung quanh có ai ở không. Đất đang trồng gì. Tách thửa được không.

Câu cuối là câu hay bị hỏi nhất mà người bán hay trả lời đại. Điều kiện tách thửa phụ thuộc loại đất và hình thửa — kiểm trước rồi trả lời, đừng đoán.

Trả lời rõ thì khách tin. Trả lời lấp lửng một câu là mất luôn cả cuộc nói chuyện.

Nên chốt giá sàn trước khi rao đất Nam Ban không?

Nên, và chốt lúc còn tỉnh táo.

Giá rao là một chuyện, giá thấp nhất mình chịu bán là chuyện khác. Không có con số thứ hai trong đầu thì lúc khách trả giá dễ quyết theo cảm xúc — hoặc hụt hẫng bỏ mất khách thật, hoặc gật bừa rồi tiếc.

Chốt luôn mấy điều kiện đi kèm: nhận cọc bao nhiêu, bao lâu công chứng, ai chịu thuế phí. Ghi ra giấy cho mình xem, không phải để đưa ai.

Còn cách định giá thì tôi để riêng một bài — nói gọn là đừng ra giá theo giá mình đã mua.

Ai dẫn khách xem đất Nam Ban khi mình ở xa?

Phải có người tại chỗ, không có cách khác.

Khách hẹn cuối tuần, mình ở Sài Gòn, không ai mở cổng dẫn đường thì lô đó coi như không rao. Người mua đất không chờ hai tuần để xem một mảnh.

Nhờ người quen trong vùng, hoặc qua môi giới địa phương. Ai dẫn cũng được, miễn họ biết ranh nằm đâu và trả lời được mấy câu ở trên. Người dẫn không nắm gì thì hại hơn không có ai.

Bao lâu thì biết mình rao đất Nam Ban sai?

Khoảng hai tới ba tuần.

Tin đăng mà không một cuộc gọi nào trong hai ba tuần thì không phải người ta chê đất — là người ta không thèm hỏi. Thường do giá lệch mặt bằng, hoặc thông tin đăng thiếu tới mức không ai muốn hỏi lại.

Có gọi mà không ai lên xem thì vấn đề ở ảnh và thông tin. Có lên xem mà không ai quay lại thì vấn đề ở hiện trạng hoặc ở giá.

Ba dấu hiệu đó chỉ ba chỗ khác nhau. Biết mình đang hỏng ở khâu nào thì sửa đúng chỗ, đỡ phải hạ giá vội.