Nửa đầu năm 2026 của Nam Ban, kể lại theo đúng thứ tự: giấy nào đã ký, việc nào đang làm, chuyện nào mới là đề xuất, và giá rao đứng ở đâu khi tháng 6 khép lại.
Sáu tháng đầu năm 2026, phần đổi nhiều nhất ở Nam Ban nằm trên giấy tờ. Ngày 6/6, tỉnh ký điều chỉnh quy hoạch, xếp Nam Ban vào đô thị loại III; ngày 30/6, quy hoạch chung xã Nam Ban Lâm Hà được duyệt với 7 khu vực phát triển. Chuyển mục đích sang đất ở ra dồn dập trong tháng 4–5, trong khi xã tạm dừng nhận hồ sơ mới từ 17/4. Về giá, tháng 6 là tháng đầu tiên Namban Index đủ tin để tính: trung vị giá rao đất nền 150–300 m² là 3,82 triệu/m², lô khoảng 500 m² có thổ cư 2,88, đất trên 1.000 m² 1,00, lô có view 2,95. Quý 1 chưa có đủ tin, nên chưa có số.
Nếu bạn mới để ý tới Nam Ban vào khoảng giữa năm nay, nhiều khả năng bạn đã nghe cùng lúc mấy chuyện: lên đô thị loại III, có quy hoạch mới, có tập đoàn lớn về làm việc, đường sắp mở. Nghe một hơi thì tưởng cả vùng vừa lột xác trong sáu tháng.
Tôi gỡ lại từng chuyện theo đúng ngày nó xảy ra: cái nào đã có chữ ký, cái nào đang có máy làm, cái nào mới nằm trong một buổi họp. Gỡ xong thì thấy nửa đầu năm của Nam Ban yên hơn lời đồn, nhưng cũng không đứng yên.
Bài này là phần đầu của ba bài về thị trường đất Nam Ban năm 2026. Phần quý 3 ở thị trường đất Nam Ban quý 3/2026, bức tranh chung ở thị trường đất Nam Ban 2026.
Đổi nhiều nhất ở lớp giấy tờ: hai bản quy hoạch được ký trong tháng 6, một đợt chuyển mục đích dày rồi tạm dừng, vài con đường được bàn và được khởi công. Giá thì tới tháng 6 mới đủ tin để đo, nên sáu tháng này chưa ai nói được bằng số là giá đi lên hay đi xuống.
Bảng — Nửa đầu năm 2026 ở Nam Ban, theo ngày
| Ngày | Chuyện gì | Tới cuối tháng 6 |
|---|---|---|
| Tháng 1 | Xã xin ý kiến cách áp dụng chỉ tiêu chuyển mục đích theo quy định mới | Bước chuẩn bị |
| 31/3 | Xã họp, kết luận đề xuất chủ trương nâng cấp hai tuyến: Gia Lâm – Đông Thanh – Nam Ban (khoảng 5,8 km) và Nam Ban – Chi Lăng (khoảng 3,3 km) | Mới là chủ trương |
| 14/4 | Khởi công đường Hà Bắc (tuyến T-20), dài khoảng 8,85 km | Đang thi công |
| 14/4 | Báo Lâm Đồng nêu khoảng 1.400 ha đất có nguồn gốc nông, lâm trường ở Nam Ban chưa được cấp sổ | Đang chờ tỉnh gỡ |
| 17/4 | Xã tạm dừng nhận hồ sơ chuyển mục đích mới | Hồ sơ nộp trước vẫn được giải quyết |
| 22/4 | Xã làm việc với Novaland về đề xuất đô thị 5.000–7.000 ha, tính cả Hiệp Thạnh | Mới là đề xuất |
| 28/5 | Xã ban hành Đề án phát triển du lịch xanh | Văn bản của xã |
| 6/6 | Tỉnh ký điều chỉnh quy hoạch tỉnh, xếp Nam Ban vào đô thị loại III | Đã ký |
| 30/6 | Quy hoạch chung xã Nam Ban Lâm Hà được duyệt, chia 7 khu vực phát triển | Đã duyệt, công bố đầu tháng 8 |
Chín dòng, chỉ một dòng có máy móc ngoài hiện trường: đường Hà Bắc. Tám dòng còn lại nằm trên giấy, trong phòng họp hoặc trong hồ sơ. Giấy tờ quan trọng, nhưng nó làm đổi giá đất chậm hơn nhiều so với tốc độ người ta kể về nó.
Tháng 6 là tháng đầu tiên Namban Index gom đủ tin để tính trung vị. Trước đó, chúng tôi chỉ có khoảng giá rao ghi được ngoài thực địa.
Bảng — Giá rao đất Nam Ban nửa đầu năm 2026, triệu đồng/m²
| Loại đất | Khoảng rao quan sát thực địa, nửa đầu 2026 | Trung vị Namban Index, tháng 6/2026 |
|---|---|---|
| Đất nền tách thửa 150–300 m² | 3–4,5 | 3,82 (48 tin) |
| Lô khoảng 500 m² có thổ cư | chưa có số thực địa | 2,88 (33 tin) |
| Đất trên 1.000 m² | 1,7–2,8 | 1,00 (21 tin) |
| Lô có view hồ, đồi, toàn cảnh | 4–6 | 2,95 (35 tin) |
Nhìn hai cột sẽ thấy có chỗ lệch xa, nhất là đất trên 1.000 m² và lô có view. Hai cột đo hai rổ khác nhau. Khoảng thực địa là những lô người ta hay hỏi, hay đi xem: gần đường, có vườn, có cảnh. Trung vị của Index gom mọi tin rao công khai trên mạng, trong đó có cả những rẫy lớn ở xa với đơn giá rất thấp, kéo con số ở giữa xuống. Lấy cột này trừ cột kia rồi kết luận giá giảm là đọc sai cả hai.
Còn quý 1 thì tôi xin để trống. Từ tháng 1 đến tháng 3, Index không có tin nào; tháng 4 và tháng 5 mỗi tháng có 6 tin, dưới ngưỡng 10 tin mà chúng tôi tự đặt cho một trung vị. Lý do khá đời thường: các trang rao gỡ tin sau vài tháng, nên tới lúc bắt đầu đo một cách đều đặn thì tin đầu năm đã đi đâu mất. Muốn có số quý 1 lúc này thì chỉ còn cách đoán, mà chuyện đất thì không nên đoán.
Tất cả các số trên là giá rao, chưa phải giá chốt. Một lô cụ thể còn tùy vị trí, đường vào, phần đất ở và chuyện thương lượng. Số mới nhất từng tháng nằm ở Namban Index.
Cùng lúc đó, theo Bộ Xây dựng, quý 2 cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý 1; riêng đất nền có 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý trước, và giá đất nền thứ cấp giảm khoảng 2–3%. Đó là số của cả nước. Nam Ban chưa có số giao dịch riêng để biết vùng này đi cùng hay đi ngược.
Có ba chuyện đáng biết: chuyển mục đích sang đất ở ra dồn dập rồi tạm dừng nhận hồ sơ mới, khoảng 1.400 ha đất gốc nông, lâm trường vẫn chưa có sổ, và quy hoạch chung đã duyệt nhưng chưa nói được từng thửa. Cả ba đều chạm thẳng vào câu hỏi "lô này làm nhà được không".
Theo các quyết định đăng công khai mà chúng tôi tự đếm, riêng tháng 4 và tháng 5 năm nay Nam Ban có 159 quyết định cho chuyển mục đích. Ngày 16/4, xã thông báo tạm dừng nhận hồ sơ mới từ 17/4; hồ sơ đã nộp trước vẫn được giải quyết, nên tháng 6 còn 8 quyết định. Ai nghe chữ "tạm dừng" rồi tưởng cả vùng đóng băng thì hơi vội. Nhưng ai đang tính mua đất vườn với kế hoạch "mua xong lên thổ cư liền" thì nên hỏi xã xem lúc đó đang nhận hồ sơ hay chưa. Chuyện này tôi viết riêng ở chuyển mục đích sử dụng đất Nam Ban 2026.
Ngày 14/4, Báo Lâm Đồng nêu ở Nam Ban còn khoảng 1.400 ha đất có nguồn gốc nông, lâm trường mà người dân dùng ổn định nhiều năm nhưng chưa được cấp sổ; việc cấp bị dừng từ năm 2008. Tỉnh đang bàn cách gỡ. Với người mua, con số này nên nhớ: một vườn đẹp, đã canh tác nhiều năm, vẫn có thể là đất chưa có sổ vì cái gốc của nó. Cách nhận ra loại đất này ở đất nguồn gốc lâm nghiệp ở Nam Ban.
Quy hoạch chung duyệt ngày 30/6 chia xã thành 7 khu vực phát triển, đất ở chiếm khoảng 4,02% diện tích. Bản này cho biết mỗi vùng được định hướng làm gì; nó chưa trả lời được thửa của bạn nằm trong màu gì. Cách tra cho một thửa ở bản đồ quy hoạch Nam Ban.
Đổi từ từ: thêm quán, thêm homestay, thêm người thuê ở dài. Con đường duy nhất khởi công trong sáu tháng này là đường Hà Bắc.
Chạy dọc ĐT.725 mấy tháng đầu năm, tôi thấy quán ăn, quán cà phê, cửa hàng mới mở dần dọc mặt đường. Homestay mới vào vận hành. Và có một kiểu khách khác hẳn hai ba năm trước: người tìm thuê nhà vài tháng để sống, làm việc từ xa, thay vì nghỉ dăm ba ngày rồi về. Đây là quan sát của chúng tôi, không phải thống kê; ai muốn hình dung kiểu sống đó thì có bài làm việc từ xa ở Nam Ban.
Đường Hà Bắc (tuyến T-20) khởi công ngày 14/4, dài khoảng 8,85 km, chạy gần hồ Bãi Công (chi tiết tuyến). Hai tuyến Gia Lâm – Đông Thanh – Nam Ban và Nam Ban – Chi Lăng mới dừng ở mức chủ trương. Một tuyến đã có máy, hai tuyến đã có biên bản họp; khoảng cách giữa hai trạng thái đó có khi tính bằng năm.
Còn đề xuất của Novaland, tôi để riêng ở Novaland Nam Ban: quy mô 5.000–7.000 ha, tính cả Hiệp Thạnh, tới giờ vẫn là đề xuất và định hướng, chưa có ranh giới nào được công bố.
Sáu tháng đầu năm là sáu tháng của văn bản. Giá rao có phản ứng với những văn bản đó hay không, phải nhìn sang quý 3 mới thấy.
Tôi chia những gì đã xảy ra làm ba ngăn cho dễ nhớ. Đã ký: quy hoạch tỉnh điều chỉnh, quy hoạch chung xã. Đang làm: đường Hà Bắc. Mới là đề xuất hoặc chủ trương: đô thị của Novaland, hai tuyến đường, chuyện gỡ sổ cho đất nông, lâm trường. Ai kể với bạn chuyện của ngăn thứ ba bằng giọng của ngăn thứ nhất thì bạn cứ hỏi lại một câu: "có số quyết định chưa anh?".
Giấy tờ đổi nhanh hơn đất. Đất ở đây thì vẫn chậm rãi như cũ, và có lẽ đó cũng là một phần lý do người ta tìm lên.
Đọc tiếp: thị trường đất Nam Ban quý 3/2026 — giá rao từng loại đất đi thế nào.
Thay đổi chính nằm ở giấy tờ: ngày 6/6/2026 tỉnh ký điều chỉnh quy hoạch, xếp Nam Ban vào đô thị loại III; ngày 30/6/2026 quy hoạch chung xã Nam Ban Lâm Hà được duyệt với 7 khu vực phát triển; chuyển mục đích sang đất ở ra nhiều trong tháng 4–5 trong khi xã tạm dừng nhận hồ sơ mới từ 17/4. Đường Hà Bắc (tuyến T-20) khởi công ngày 14/4. Đề xuất đô thị của Novaland, làm việc ngày 22/4, mới là đề xuất.
Vì Namban Index không có tin rao nào của tháng 1 đến tháng 3/2026, còn tháng 4 và tháng 5 mỗi tháng chỉ có 6 tin, dưới ngưỡng 10 tin để tính trung vị. Các trang rao gỡ tin sau vài tháng nên tin đầu năm không còn để đo. Tháng 6/2026 là tháng đầu tiên có đủ tin.