Xây một căn nhỏ ở Nam Ban
hết bao nhiêu tiền?

Người ta hay hỏi tôi câu này bằng giọng thăm dò: "Anh ơi, dựng cái nhà nhỏ nhỏ thôi, tầm 500 triệu có được không?"

Tôi gặp nhiều người tính rất nhanh: lấy năm trăm chia cho đơn giá, ra mét vuông, thế là xong. Tới lúc làm thật mới thấy căn nhà chỉ là một phần của số tiền.

Vì cùng một bản vẽ, dựng trên miếng đất bằng cạnh đường nhựa với dựng trên miếng dốc cuối con hẻm đất là hai số tiền khác nhau. Có khi chênh vài trăm triệu, mà căn nhà thì y hệt.

Đơn giá xây nhà ở Nam Ban tính thế nào?

Nhà thầu chào theo mét vuông sàn.

Mặt bằng chung ở Đà Lạt – Lâm Đồng hiện nay: phần thô khoảng 3,5–4,5 triệu một mét, trọn gói cho nhà cấp 4 và nhà vườn khoảng 5–6 triệu, gói vật tư khá hơn thì 6–8 triệu. Nhà làm kiểu homestay đơn giản có nơi chào thấp hơn.

Mấy con số này là giá chào của nhà thầu, tra được trên mạng, không phải giá riêng của Nam Ban. Tôi để đây để dễ hình dung ngân sách, không phải để ai đó cầm đi trả giá.

Và có một chỗ dễ hớ khi tự nhẩm: diện tích tính tiền không bằng diện tích sàn. Móng, mái, sân, gác lửng đều được quy đổi cộng thêm. Nhà 60 mét mà nhẩm 60 nhân đơn giá thì thiếu, con số thật thường lớn hơn.

500 triệu ở Nam Ban xây được căn thế nào?

Lấy trọn gói 5,5 triệu một mét làm mốc, 500 triệu ra khoảng 60–70 mét quy đổi. Tức là một căn cấp 4 gọn: một phòng ngủ, một phòng khách liền bếp, một vệ sinh, mái tôn hoặc mái lệch.

Đủ ở cuối tuần, đủ cho hai người.

Nhưng đó là 500 triệu cho căn nhà. Nếu tính luôn phần nền, đường vào và thổ cư thì căn đó không nằm trong 500 triệu nữa.

Người nào tính đúng từ đầu thì thoải mái. Người nào tính thiếu thì tới lúc đổ móng xong mới biết, và lúc đó dừng cũng dở mà đi tiếp cũng nặng.

Ở Nam Ban, khoản nào không nằm trong bảng giá mét vuông?

Đây là phần đáng đọc nhất, vì nó là chỗ khác biệt thật giữa xây ở đây và xây trên nền bằng.

Làm nền. San gạt, xử lý móng, taluy âm taluy dương, rãnh thoát nước mùa mưa. Đất càng dốc, càng có tầm nhìn đẹp thì khoản này càng lớn. Nhà thầu báo giá theo mét sàn thường không gồm phần này, hoặc gồm ở mức tối thiểu.

Đưa vật liệu vào. Lô nằm sâu trong đường nhỏ hoặc trên đồi thì xe lớn không vào được, phải tăng bo. Mỗi lần tăng bo là thêm tiền và thêm ngày. Có lô còn phải làm tạm một đoạn đường công vụ trước khi khởi công.

Lên thổ cư. Đất vườn không xây nhà ở kiên cố được. Phải chuyển một phần sang thổ cư và xin phép trước — cách tính chi phí tôi để riêng ở đây.

Điện nước tới chân công trình. Kéo điện, khoan giếng hoặc đấu nối nước. Lô gần đường lớn thì nhẹ, lô sâu thì nặng.

Phần ngoài căn nhà. Sân, lối đi, hàng rào, cổng. Ở nhà phố mấy thứ này nhỏ, trên miếng vườn nghìn mét thì khác — riêng cái hàng rào chạy hết chu vi đã là một khoản đáng kể. Nhiều người xây xong nhà mới giật mình vì phần này.

Năm khoản này cộng lại có thể bằng nửa tiền căn nhà, tùy lô. Và không lô nào giống lô nào — đó là lý do không ai đưa được một con số chung.

Sao không ai báo giá trọn cho cả mấy khoản đó?

Vì phải xuống tận đất mới tính được.

Nhà thầu nhìn bản vẽ là ra tiền căn nhà. Nhưng tiền làm nền thì phải biết dốc bao nhiêu, đất cứng hay yếu, nước mùa mưa chảy lối nào. Tiền vận chuyển thì phải biết xe vào tới đâu.

Nên mấy lần tôi ngồi nghe người ta gọi hỏi giá, con số bên kia đưa gần như luôn là phần căn nhà thôi. Không ai giấu gì cả — chỉ là phần kia chưa tính được.

Cách làm cho gọn: mời một đội xuống xem đất trước khi chốt mua, hoặc ít nhất trước khi vẽ. Một buổi đó tốn ít, mà cho biết miếng đất mình đang thích thật ra tốn thêm bao nhiêu để xây được.

Xây nhà ở Nam Ban nên xây mùa nào cho đỡ tốn?

Tránh cao điểm mùa mưa nếu được, khoảng tháng Tư tới tháng Mười Một.

Không phải mưa thì không làm được, mà là đường vào lầy, xe chở vật liệu vất vả, đất đào lên gặp mưa thì phải chờ, và mấy hạng mục ngoài trời cứ dừng rồi lại chạy. Công trình kéo dài thì tiền cũng dài theo.

Còn một nhịp nữa ít người tính: mùa cà phê cuối năm. Cao điểm hái là tháng Mười Một và tháng Mười Hai — cả vùng dồn về vườn, thợ khó gọi hơn, xe chở cũng bận. Ai định khởi công đúng lúc đó nên hỏi trước đội thi công xem họ sắp xếp được không.

Khoảng dễ chịu nhất thường là sau Tết tới trước mùa mưa.

Muốn giữ chi phí trong tầm thì bớt cái gì?

Bớt phần nhìn thấy, đừng bớt phần chôn dưới đất.

Sơn, gạch, thiết bị vệ sinh, tủ bếp — mấy thứ đó sau này đổi được, và đổi lúc nào cũng được. Móng, taluy, thoát nước thì làm sai một lần là sửa tốn hơn làm đúng.

Cách nữa là làm từng đợt. Dựng phần nhà ở trước, sân vườn và hàng rào để sang năm. Nhiều người ở đây làm vậy, không phải vì thiếu tiền mà vì ở một mùa rồi mới biết mình cần cái sân ở hướng nào.

Và cân lại diện tích. Có miếng vườn rộng thì dễ nghĩ tới căn trăm mét. Nhưng nếu một tháng chỉ lên vài lần, căn sáu chục mét có hiên ngồi được thường hợp hơn — tiền còn lại để làm vườn, làm đường, và giữ một khoản phòng thân. Nhà nhỏ mà lên thường xuyên vẫn hơn nhà lớn đóng cửa quanh năm.

Và bớt đổi ý. Mỗi lần đổi giữa chừng — dời vị trí phòng, thêm cái mái che, đổi kiểu mái — nghe thì nhỏ, cộng lại thường là khoản lớn nhất trong mấy khoản phát sinh.

Trước khi gọi thợ, nên có sẵn ba con số nào?

Tiền căn nhà. Diện tích quy đổi nhân đơn giá gói mình chọn. Đây là con số dễ nhất.

Tiền làm cho đất xây được. Nền, móng, taluy, đường vào, điện nước, thổ cư. Con số này phải có người xuống xem mới ra.

Tiền dư phòng. Mười lăm tới hai mươi phần trăm tổng hai khoản trên. Không phải vì ai làm ăn không đàng hoàng — vì đào lên rồi mới thấy đất, và mưa thì không hỏi ai.

Có ba con số đó rồi thì biết mình đang xây được cái gì. Chưa có mà đã đặt cọc vật tư thì đó là lúc dễ vỡ kế hoạch nhất.

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà cấp 4 ở Nam Ban khoảng bao nhiêu một mét vuông?

Các nhà thầu ở Đà Lạt – Lâm Đồng hiện chào trọn gói khoảng 5–8 triệu đồng mỗi mét vuông sàn tùy vật tư và kiểu mái, phần thô khoảng 3,5–4,5 triệu. Đây là giá chào tham khảo, chưa gồm làm nền, vận chuyển và chuyển mục đích sử dụng đất.

500 triệu xây được nhà gì ở Nam Ban?

Tính theo mức trọn gói phổ biến, khoảng 60–70 mét vuông quy đổi — một căn cấp 4 gọn cho hai người. Nhưng đó là tiền căn nhà, chưa gồm phần làm cho đất xây được.

Vì sao nhà thầu không báo giá trọn cho cả phần nền và đường vào?

Vì phải xuống tận đất mới tính được độ dốc, chất đất, hướng thoát nước và xe vào tới đâu. Báo giá qua điện thoại gần như luôn chỉ là phần căn nhà.