Từ cuối năm 2024 tới tháng 9/2026, các phiên đấu giá đất ở Nam Ban mà chúng tôi tìm được đều là tài sản thi hành án (do Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng đưa ra, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh tổ chức) và tài sản ngân hàng xử lý nợ. Chúng tôi chưa tìm thấy phiên nào nhà nước đấu giá quỹ đất để giao đất ở tại Nam Ban. Giá khởi điểm là giá thẩm định để bán tài sản, không phải giá thị trường: một thửa đất vườn 4.708 m² ở thôn Long Biên đã được đưa ra bốn lần, giá khởi điểm giảm từ khoảng 3,13 tỷ xuống 2,58 tỷ đồng.
Gõ "đấu giá đất Nam Ban" dễ nghĩ nhà nước đang bán đất ở đây, như các khu đất đấu giá ở ven thành phố. Đọc từng thông báo thì ra chuyện khác: phần lớn là đất của người vay nợ, đất bị kê biên để thi hành án. Bài này ghi lại những phiên đã công bố, và cách đọc chúng.
Có, nhưng không phải kiểu người ta hay nghĩ. Trong các thông báo đấu giá đăng công khai từ cuối 2024 đến 26/9/2026, chúng tôi tìm được hai nhóm:
Chúng tôi chưa tìm thấy phiên nào do Ủy ban nhân dân hay trung tâm phát triển quỹ đất tổ chức để giao đất ở cho người dân tại Nam Ban. Chưa tìm thấy không có nghĩa là chắc chắn không có — nhưng người tìm "đất đấu giá nhà nước" ở Nam Ban nên biết điều này trước.
| Vị trí, loại đất | Giá khởi điểm | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thôn Long Biên (thôn 4 cũ), 4.708 m² đo thực tế, đất trồng cây lâu năm, có cà phê và bơ | 2,58 tỷ (phiên 24/9/2026) | Đấu lần thứ tư; khởi điểm lần đầu khoảng 3,13 tỷ (12/2025) |
| TDP Từ Liêm 1, 1.400 m² (150 m² đất ở, 1.250 m² cây lâu năm) | 2,47 tỷ (phiên 14/8/2026) | Tài sản thi hành án |
| Thị trấn Nam Ban cũ, 206 m² (50 m² đất ở), có nhà tiền chế, kho lạnh | 879 triệu (phiên 3/7/2026) | Lần trước 897 triệu (5/2026) |
| Thị trấn Nam Ban cũ, 987 m² đất trồng cây hằng năm | 644 triệu (phiên 6/8/2026) | Lần trước 664 triệu (5/2026) |
| Thị trấn Nam Ban cũ, hai thửa 759 m² và 754 m², có nhà xưởng | 5,24 tỷ (phiên 3/7/2026) | Bán chung hai thửa |
| Khu Mê Linh cũ, 19.365 m² cây lâu năm | 14,3 tỷ (phiên 22/6/2026) | Lần trước 15,2 tỷ (4/2026) |
| Hai thửa đất ở nông thôn, 384 m² và 851 m² | 1,23 tỷ và 1,58 tỷ (phiên 20/4/2026) | Tài sản ngân hàng |
Số làm tròn từ giá khởi điểm ghi trong thông báo đấu giá. Chúng tôi không tìm thấy kết quả trúng giá được công bố cho các phiên này.
Vì không có ai mua ở giá khởi điểm. Với tài sản thi hành án, khi phiên không thành, giá được giảm rồi đưa ra lại. Thửa đất vườn ở thôn Long Biên là ví dụ rõ nhất:
Sau bốn lần, giá khởi điểm đã giảm khoảng 17,6%. Tính theo diện tích đo thực tế, mức 2,58 tỷ tương đương khoảng 550 nghìn đồng/m² cho đất trồng cây lâu năm có sẵn vườn cà phê. Các thửa khác trong bảng cũng giảm 2–6% mỗi lần đưa ra lại.
Chúng tôi không suy ra giá thị trường từ những con số này. Một lô bị đấu giá nhiều lần có thể có lý do riêng: vị trí, đường vào, tài sản trên đất, hay đơn giản là người mua ngại thủ tục thi hành án.
Không. Giá khởi điểm là giá được thẩm định để đưa tài sản ra bán, và với tài sản thi hành án thì còn giảm dần qua các lần không bán được. Nó khác với giá rao của người bán — xem Namban Index — và khác với bảng giá đất nhà nước dùng để tính thuế, tiền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024, Điều 125, quy định nhà nước giao đất ở cho cá nhân thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Ở nhiều nơi, đó là các khu đất nền do nhà nước làm hạ tầng rồi đấu giá. Tại Nam Ban, tới tháng 9/2026, chúng tôi chưa thấy phiên nào như vậy được công bố. Khi có, đó sẽ là tin đáng theo dõi — chúng tôi sẽ cập nhật ở đây.
Các thông báo đấu giá tài sản đăng công khai (đăng lại trên Báo Đấu thầu, baodauthau.vn) từ 12/2024 đến 9/2026, gồm các phiên của Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Lâm Đồng (người có tài sản: Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng) và các phiên tài sản ngân hàng. Chúng tôi không ghi số thửa, tên người có liên quan. Luật Đất đai 2024, Điều 125; Luật số 37/2024/QH15 sửa đổi Luật Đấu giá tài sản. Danh sách này không đầy đủ: chúng tôi không tra trực tiếp được Cổng đấu giá tài sản quốc gia.
Có, nhưng các phiên chúng tôi tìm được từ cuối 2024 đến 26/9/2026 đều là tài sản thi hành án (do Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng đưa ra, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh tổ chức) và tài sản ngân hàng xử lý nợ. Chúng tôi chưa tìm thấy phiên nào nhà nước đấu giá quỹ đất để giao đất ở tại Nam Ban.
Không. Giá khởi điểm là giá được thẩm định để đưa tài sản ra bán; với tài sản thi hành án, giá còn giảm dần qua các lần không bán được. Nó khác giá rao của người bán và khác bảng giá đất nhà nước.
Vì không có người mua ở giá khởi điểm, nên giá được giảm rồi đưa ra lại. Ví dụ một thửa đất trồng cây lâu năm 4.708 m² ở thôn Long Biên được đấu bốn lần từ 12/2025 đến 9/2026, giá khởi điểm giảm từ khoảng 3,13 tỷ xuống 2,58 tỷ đồng, tức khoảng 17,6%.
Các phiên tài sản thi hành án ở Nam Ban năm 2026 đặt trước 10% giá khởi điểm, hồ sơ 200 nghìn đồng; phiên tài sản của BIDV đặt 5%. Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định mức đặt trước từ 5% đến 20% giá khởi điểm.
Kiểm diện tích đo thực tế so với sổ, loại đất (phần lớn là đất trồng cây lâu năm, muốn xây phải lên thổ cư), tài sản trên đất bán kèm, người đang ở hoặc đang canh tác, và đi xem tận nơi trước khi nộp tiền đặt trước. Trúng mà không nộp tiền thì mất tiền đặt trước và có thể bị cấm tham gia đấu giá một thời hạn.
Đọc gì tiếp: