Người đi xem đất ở Nam Ban thường nhận ra cà phê trước tiên. Cà phê phủ gần hết những gì nhìn thấy từ đường: dọc ĐT.725, quanh các khu dân cư, trên những sườn đồi thoải.
Nhưng đi sâu vào trong, giữa các lô cà phê sẽ gặp những luống cây thấp hơn, lá rộng, xanh đậm, cắt ngang thành hàng. Gần đó thường có một căn nhà nhỏ xây riêng, cửa khép, nền láng xi măng.
Đó là dâu. Và căn nhà kia là nhà nuôi tằm.
Nếu ghé vào đúng lúc, sẽ nghe một âm thanh lạ tai với người thành phố: tiếng tằm ăn lá, rào rào đều đặn như mưa nhỏ trên mái. Ở Nam Ban, tiếng đó vang lên quanh năm.
Nam Ban thuộc xã Nam Ban Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng — vùng ven Đà Lạt, cách trung tâm 25km qua đèo Tà Nung, ở độ cao 800–1.000m.
Những cái tên trong xã kể lại đường đi của người: Hùng Vương, Đông Anh, Gia Lâm, Mê Linh. Địa danh Hà Nội, mang theo từ thời kinh tế mới. Lâm Hà là chữ ghép của Lâm Đồng và Hà Nội.
Người ta mang theo cả nghề. Hai làng nghề dâu tằm tơ ở đây được tỉnh công nhận từ năm 2015. Ông giám đốc xưởng xe tơ trong xã quê Hưng Yên, học đúng ngành dâu tằm tơ, đến Nam Ban năm 1996 rồi ở lại luôn.
Nghề cũng không dừng trong một cộng đồng. Ở Mê Linh, nhiều gia đình người K'Ho đã trồng dâu nuôi tằm nhiều năm nay, bên cạnh cây cà phê quen thuộc. Cây dâu con tằm dần thành thân thuộc như cây cà phê trên mảnh đất này.
Kén tằm vùng Lâm Hà thường được thu mua với giá cao nhất trong tỉnh. Lý do được nhắc đến là chất lượng và sản lượng tơ đạt cao nhờ khí hậu và thổ nhưỡng nơi đây — cùng một con tằm, cùng một giống dâu, nhưng đất khác thì sợi tơ khác.
Trong xã lại có xưởng xe tơ. Kén là thứ không để lâu được, nên có chỗ nhận ngay trong vùng là điều đáng kể với người nuôi.
Còn một lý do nằm ở nhịp sống. Cà phê cho tiền một lần vào cuối năm — cả năm chăm, tháng Mười Một tháng Chạp mới thu. Nghề tằm chen vào khoảng trống ấy: mỗi lứa tằm chỉ hơn nửa tháng, nong này vừa lên né thì nong khác đã vào lá. Giữa hai mùa cà phê, tháng nào cũng có khoản ra vào.
Nơi khác, khi giá kén xuống thấp, nhiều vườn dâu đã nhường chỗ cho chè và cà phê. Nam Ban giữ được nghề qua những chu kỳ như vậy.
Có một điều ít ai để ý khi nhìn luống dâu: lá cho tằm ăn phải thật sạch, không thuốc trừ sâu. Tằm là con vật nhạy cảm, chỉ cần lá dính thuốc là cả nong hỏng.
Nghĩa là ở đâu còn nuôi tằm, ở đó vườn dâu được giữ sạch. Không phải vì ai kêu gọi, mà vì nghề buộc như vậy.
Nhịp làm cũng khác. Người nuôi tằm dậy sớm hái lá lúc còn sương, chiều lại một lượt nữa. Ngày mưa, lá ướt phải hong cho khô rồi mới dám cho ăn. Trong dân gian có câu về nghề này: nuôi lợn ăn cơm nằm, nuôi tằm ăn cơm đứng.
Ai đi qua Nam Ban vào buổi chiều muộn sẽ thấy đèn trong những căn nhà tằm còn sáng, khi ngoài vườn cà phê đã vắng người.
Phần dưới là quan sát từ thực tế giao dịch tại Nam Ban.
Mua một lô đất có cà phê thì cây trên đất được tính thành tiền — tuổi cây, mật độ, tình trạng chăm sóc đều vào giá. Bơ cũng vậy, cây lâu năm tán rộng thường được cộng thêm.
Vườn dâu phần lớn được xem như phần đất trống.
Lý do nằm ở bản chất cây. Dâu trồng bằng hom, vài tháng đã cho lá, chặt đi trồng lại không tốn kém bao nhiêu. Nó không tích lũy giá trị theo năm tháng như một gốc cà phê hai chục năm tuổi.
Với người mua, điều đó cụ thể thế này: gặp lô có vườn dâu thì phần cây gần như không phải trả thêm. Vườn dâu vẫn nói được vài điều có ích — đất đang được canh tác, có nước tưới, có người làm, và nhiều khả năng là đất sạch thuốc — nhưng nó không nằm trong khoản tiền phải thương lượng.
Vườn dâu ở Nam Ban nằm xen kẽ khắp nơi thay vì tụ lại thành khu như cà phê.
Cũng vì cây ngắn hạn và dễ chuyển đổi: giá kén lên thì có hộ trồng thêm, giá xuống thì có hộ đổi sang cây khác. Diện tích thay đổi theo năm, vị trí đổi theo chủ đất.
Người đi tìm "đất khu vườn dâu" sẽ không tìm ra một khu như vậy. Ngược lại, gần như thửa nào ở Nam Ban cũng trồng dâu được nếu chủ đất muốn — cây này hợp cả đất đồi, đất vườn, lẫn đất màu bạc màu.
Tằm ăn liên tục và rất kỵ nước. Mùa mưa ở Nam Ban kéo dài từ tháng Năm đến tháng Mười Một, độ ẩm cao, là quãng đòi hỏi trông nom kỹ nhất. Nhà nuôi tằm cũng là công trình riêng, không nuôi trong nhà ở được.
Điều này chia người mua đất thành hai hướng khá rõ.
Người mua để dành, hay mua chờ dựng một căn nhà nhỏ nghỉ cuối tuần, sẽ khó tự làm nghề tằm — nó cần mặt người mỗi ngày. Với những người này, vườn dâu trên đất là chuyện của người canh tác hiện tại, không phải việc mình sẽ nối tiếp.
Người tính chuyển hẳn lên định cư, hoặc mua đất để ở lâu dài, thì lại khác. Đây là một trong ít nghề ở Nam Ban cho thu nhập theo tháng ngay từ năm đầu, không phải chờ ba năm như cà phê bói vụ. Và nó là nghề học được, vì quanh đây có người làm mấy chục năm.
Giá kén có chu kỳ của nó. Con số của tháng này rồi sẽ khác con số của năm sau.
Thứ ở lại lâu hơn là điều những luống dâu cho thấy: vùng đất này có nhiều hơn một cách sinh sống, và người ở đây đã quen xoay giữa các cách đó qua nhiều mùa giá lên xuống.
Chiều ở Nam Ban, sương xuống sớm. Vườn cà phê im, còn trong những căn nhà nhỏ ven đường, tiếng tằm vẫn rào rào ăn lá.
Theo số liệu địa phương công bố năm 2026, xã Nam Ban Lâm Hà có khoảng 686ha dâu tằm với hơn 140 hộ tham gia sản xuất, kinh doanh liên quan đến nghề này.
Theo Đài Phát thanh – Truyền hình Lâm Đồng, kén tằm tại Lâm Hà thường được thu mua cao nhất tỉnh do chất lượng và sản lượng tơ đạt cao nhờ điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng. Các địa phương khác trong tỉnh thấp hơn 5–30 nghìn đồng/kg.
Giá kén tại Nam Ban hiện trên 220.000đ/kg. Đầu năm 2026 thị trường ghi nhận mức 240.000–245.000đ/kg. Giá biến động theo chu kỳ: năm 2019 từng xuống 100.000–115.000đ/kg.
Mỗi lứa tằm nuôi khoảng 15–20 ngày, một hộp giống chăm tốt cho khoảng 50–60kg kén, nghề cho thu gần như hàng tháng. Thu nhập cụ thể tùy diện tích dâu, số hộp mỗi lứa, giá kén từng thời điểm và tỷ lệ hao hụt do bệnh tằm.
Được. Cây dâu hợp với đất đồi, đất vườn và cả đất màu kém hiệu quả, trồng khoảng 4–6 tháng đã hái lá. Điều kiện đi kèm là nhà nuôi tằm riêng và người trông nom hàng ngày.
Theo thực tế giao dịch tại địa phương, vườn dâu thường không được cộng vào giá đất, khác với vườn cà phê hoặc vườn bơ.
Xã có hai làng nghề dâu tằm tơ được tỉnh công nhận năm 2015: làng nghề Hùng Vương – Đông Anh 3 và làng nghề Đông Anh 5 – Nam Ban.
Nam Ban cách trung tâm Đà Lạt khoảng 25km, đi qua đèo Tà Nung, mất khoảng 45 phút.
Diện tích dâu tằm, số hộ và làng nghề: số liệu địa phương xã Nam Ban Lâm Hà, năm 2026. Thông tin kén tằm Lâm Hà được thu mua giá cao nhất tỉnh dẫn theo Đài Phát thanh – Truyền hình Lâm Đồng. Giá kén là con số biến động theo thị trường từng thời điểm.
Mục "Ba điều người mua đất nên biết về những vườn dâu" là quan sát từ thực tế giao dịch của Namban Panorama, không phải quy định hay bảng giá chính thức.
Đọc gì tiếp: