Có đất Nam Ban
nhưng chưa xây nhà

Sổ cầm trong tay hơn một năm rồi. Mỗi lần ai hỏi "làm nhà chưa", câu trả lời vẫn là "đang tính". Không phải kẹt tiền. Cũng không phải hết thích mảnh đất đó — thỉnh thoảng vẫn mở ảnh ra xem. Chỉ là cứ tới lúc định gọi ai đó lên đo đạc thì lại thấy mình chưa sẵn sàng, mà nói chưa sẵn sàng chỗ nào thì cũng không gọi tên được.

Khu còn vắng ở Nam Ban, tới lúc tính xây mới thấy

Hồi đi xem, cái vắng chính là thứ hay nhất. Đứng giữa lô, không nhà nào che, gió qua đồi nghe được cả tiếng. Mua xong về kể với bạn, câu đầu tiên bao giờ cũng là "chỗ đó yên lắm".

Rồi tới lúc ngồi tính chuyện xây, cũng cái vắng đó, mình bắt đầu đọc nó bằng bộ tiêu chí khác. Tối lên đèn thì xung quanh có đèn nào không. Thợ có chịu chạy vào tới đó làm không. Xây xong, những tuần mình không lên thì ai đi ngang ngó giùm. Cuối tuần lên chơi, cả một triền đồi chỉ có nhà mình sáng, cảm giác ra sao thì thật lòng phải ở mới biết.

Không lô nào sai ở đây cả. Chỉ là cùng một đặc điểm mà lúc mua mình chấm bằng mắt, lúc xây mình chấm bằng đời sống. Hai bộ thước khác nhau, và cái thước thứ hai chỉ hiện ra khi mình bắt đầu nghĩ tới chuyện sống thật.

Câu đáng hỏi mình lúc này gọn thôi: mình đang mua sự yên tĩnh, hay đang chờ một cái xóm hình thành quanh đó. Hai thứ đó chờ khác nhau, và trả lời được thì tự nhiên biết nên xây bây giờ hay để thêm.

Xây nhà ở Nam Ban mà tháng lên vài lần thì căn nhà sống thế nào

Đất để được. Nhà thì bắt đầu đòi.

Đất trống mấy tháng không ai lên, cùng lắm là cỏ cao. Có nhà rồi thì khác: mái, cửa, đường ống, cái sân, mấy cây mới trồng, chưa kể đồ đạc bên trong. Nam Ban mưa khoảng tháng tư tới tháng mười một, tức là quá nửa năm ẩm. Một căn đóng cửa suốt qua chừng đó tháng mưa sẽ khác một căn có người ra vào — chuyện này ai từng để nhà không lâu ngày đều hiểu, không cần ở đâu mới biết.

Nên câu hỏi thật không phải "xây có tốn không", mà là "xây xong thì mỗi tháng có ai bước vào căn nhà đó không". Nếu câu trả lời là không rõ, thì đó là dấu hiệu nên tính lại quy mô chứ chưa hẳn là nên bỏ ý định. Một căn nhỏ, ít hạng mục, ít thứ phải chăm, thường hợp với người ở xa hơn một căn đầy đủ mà quanh năm đóng cửa. Chuyện một căn nhỏ hết bao nhiêu tôi để riêng ở bài khác.

Có đất Nam Ban nên để đất hay xây nhà rồi bán?

Câu này người tính chuyện bán lại hay hỏi, và câu trả lời thật thì không nằm ở "cái nào lời hơn".

Đất trống hợp với nhiều người. Ai xem cũng tự vẽ được căn nhà của riêng mình lên đó — người muốn nhà gỗ vẽ nhà gỗ, người thích một tầng vẽ một tầng, người mua để dành thì khỏi vẽ gì cả. Cái gì hợp được với nhiều người thì ra hàng nhanh hơn, chuyện thường tình.

Xây rồi thì mình đã thay người mua sau quyết định một loạt thứ: đặt nhà ở góc nào, mở cửa hướng nào, sân bao nhiêu, gu thế nào. Người xem sau phải hợp gần hết mấy quyết định đó thì mới thấy ưng. Nên nó kén hơn, và quãng chờ thường dài hơn. Đổi lại, khi gặp đúng người thì câu chuyện giá là một câu chuyện khác hẳn.

Còn một khoản nữa ít ai tính lúc mới nghĩ: trong quãng chờ đó, căn nhà vẫn cần người ngó. Đất nằm chờ thì không tốn gì thêm, nhà nằm chờ thì có.

Tôi không nói nên chọn bên nào. Chỉ là hai bài toán khác nhau, và câu để tự soi là: mình cần thoát nhanh khi cần, hay mình chờ được. Ai từng bán rồi sẽ thấy vì sao lô này ra hàng, lô kia nằm mãi cũng dính vào đúng cái nguyên tắc "hợp với bao nhiêu người" này.

Vì sao mỗi người báo một giá xây nhà ở Nam Ban

Đây là chỗ làm nhiều người bỏ cuộc sớm nhất. Hỏi ba nơi ra ba con số, chênh nhau không ít, và không biết tin ai.

Chuyện này ít khi là do ai đó nói dối. Là do họ không tính cùng một thứ.

Giá thường tính theo mét vuông sàn xây dựng, mà "sàn" thì được quy đổi bằng hệ số. Cái móng tính bao nhiêu phần, cái mái tính bao nhiêu phần, sân thượng, ban công đua ra — mỗi nơi áp một kiểu, và kiểu nào cũng có lý lẽ của nó. Cùng một căn nhà, cùng một đơn giá, hai cách quy đổi đã ra hai con số.

Rồi còn một phần nữa nằm ngoài mọi bảng giá xây nhà: phần dưới mặt đất và quanh cái nhà. San nền, taluy, thoát nước cho mùa mưa, đường đủ cho xe chở vật liệu vào tới nơi. Đất ở Nam Ban là đất đỏ, và tùy lô mà có độ dốc nhiều hay ít — lô nào dốc thì khoản này không nhỏ. Người cầm hai tờ báo giá thấy lệch nhau nhiều, có khi đang so một tờ đã gộp phần làm đất với một tờ chỉ báo phần nhà.

Muốn kéo hai con số về cùng một thước, hỏi lại ba câu là đủ: anh tính giúp tôi bao nhiêu mét sàn, mái với sân anh áp hệ số bao nhiêu, và phần làm đất nằm trong hay ngoài con số này. Hỏi xong thì tự nhiên thấy hai bên đang nói về hai phạm vi khác nhau, chứ không phải một bên đắt một bên rẻ.

Ở xa thì giao việc xây nhà ở Nam Ban cho ai

Trong tất cả mấy chuyện trên, đây là chỗ người ta ngại nhất mà lại ít lời khuyên nhất.

Không phải thiếu thợ. Thợ thì có, đội thi công cũng không thiếu. Cái thiếu là một người đứng ra nối được cả chặng: đi khảo sát, ra phương án, chốt giá, trông thi công, nghiệm thu, rồi sau đó thỉnh thoảng ngó lại. Người ở Sài Gòn không thể mỗi tuần chạy lên xem hôm nay đổ tới đâu.

Cách người ta đang xoay sở thường là chia nhỏ ra: nhờ một người quen trong vùng ngó giùm, hoặc chọn đội có người quản đứng tên rõ ràng rồi chốt trước tiến độ với cách xử lý khi phát sinh, hoặc gom mấy đợt lên chơi vào đúng những mốc quan trọng — đổ móng, lên khung, nghiệm thu. Ai chưa tìm được người như vậy thì thường chọn cách đơn giản nhất là chờ thêm, và đó cũng là một lựa chọn hợp lý.

Nếu bạn ở xa và muốn có người tại chỗ lo giúp phần khảo sát, coi ranh, giấy tờ, tôi có làm mảng này bên Greenspacers.

Chờ tới lúc nào thì hết là chờ

Có một điều dễ chịu ở đây: cái chờ này có tên, và có việc để làm trong lúc chờ.

Muốn xây thì phải san, mà san thì đợi mùa khô. Có người san xong để qua một mùa mưa rồi mới làm tiếp, vì đúng mùa mưa là lúc mảnh đất tự khai ra: nước từ đâu xuống, chạy lối nào, đọng chỗ nào, chỗ nào bị xói. Mấy thứ đó đứng giữa ngày nắng không nhìn ra được. Nghĩa là từ lúc quyết tới lúc đặt viên gạch đầu, thường có một quãng dài chừng một năm, không phải vì mình chần chừ.

Trong quãng đó, đọc lại thế đất và giữ lô cho gọn là việc đủ dùng.

Còn câu cuối, cũng là câu tôi nghĩ nằm dưới tất cả mấy nỗi ngại kể trên: mảnh đất này rồi sẽ là gì. Chỗ ở hẳn, chỗ lên cuối tuần, của để dành, hay thứ để bán lại. Bốn câu trả lời đó dẫn tới bốn căn nhà khác nhau, bốn quy mô khác nhau, bốn thời điểm khác nhau. Chưa chọn được thì xây là làm trước khi biết làm để làm gì.

Cũng không sao. Đất vẫn nằm đó. Chỉ có điều nhiều người mất một hai năm mới nhận ra thứ mình cần quyết không phải là xây kiểu nhà nào.

Câu hỏi thường gặp

Mua đất Nam Ban rồi chưa xây nhà có sao không?

Không sao. Để một thời gian chưa xây là chuyện bình thường, nhất là với người ở xa. Với đất nông nghiệp, luật có đặt mốc thời gian không sử dụng liên tục, nhưng mốc đó đi kèm điều kiện đã bị xử lý mà vẫn không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn được yêu cầu, chứ không phải cứ chưa xây là bị thu hồi.

Mua đất khu vắng ở Nam Ban có nên xây nhà không?

Tùy mình đang mua sự yên tĩnh hay đang chờ một khu dân cư hình thành. Lúc đi xem, cái vắng được chấm bằng mắt; lúc tính xây, nó được chấm bằng đời sống — đường vào ban đêm, ai ngó nhà lúc mình vắng, có người quen quanh đó không. Trả lời được câu đó thì biết nên xây bây giờ hay để thêm.

Xây nhà ở Nam Ban xong mà ít lên ở thì thế nào?

Đất để được, nhà thì cần người ra vào. Vùng này mưa khoảng tháng tư tới tháng mười một, quá nửa năm ẩm, nên một căn đóng cửa suốt sẽ khác một căn có người lui tới. Người ở xa thường hợp với căn nhỏ, ít hạng mục phải chăm, hơn là căn đầy đủ mà quanh năm đóng cửa.

Nên để đất hay xây nhà rồi bán?

Đất trống hợp với nhiều người hơn vì ai xem cũng tự hình dung được căn nhà của mình, nên ra hàng nhanh hơn. Nhà xây rồi kén người hơn vì mình đã quyết thay người mua sau một loạt thứ, đổi lại khi gặp đúng người thì câu chuyện giá khác hẳn. Trong quãng chờ, nhà vẫn cần người ngó, còn đất thì không.

Vì sao mỗi nhà thầu báo một giá xây nhà ở Nam Ban khác nhau?

Vì họ không tính cùng một thứ. Giá tính theo mét vuông sàn, mà móng, mái, sân thượng, ban công mỗi nơi quy đổi hệ số một kiểu. Ngoài ra phần san nền, taluy, thoát nước và đường vào cho xe vật liệu nằm ngoài bảng giá xây nhà. Hỏi lại ba câu là hai báo giá về cùng thước đo: bao nhiêu mét sàn, mái và sân hệ số bao nhiêu, phần làm đất nằm trong hay ngoài.

Ở xa thì quản lý việc xây nhà ở Nam Ban thế nào?

Cái khó không phải thiếu thợ mà thiếu người nối được cả chặng từ khảo sát tới nghiệm thu. Cách thường dùng là nhờ người quen trong vùng ngó giùm, chọn đội có người quản đứng tên rõ ràng và chốt trước tiến độ cùng cách xử lý phát sinh, hoặc gom các đợt lên vào đúng mốc quan trọng như đổ móng, lên khung, nghiệm thu.

Khi nào thì nên bắt đầu xây?

Muốn xây thì phải san, mà san đợi mùa khô; san xong nên để qua một mùa mưa mới làm tiếp, vì mùa mưa mới cho thấy nước chạy lối nào và chỗ nào bị xói. Tính ra từ lúc quyết tới lúc khởi công thường có một quãng chừng một năm.